Taux de taxe foncière des propriétés bâties : attention aux surprises !

La deuxième édition du 'baromètre de la taxe foncière', présenté à l'automne par Alma Consulting Group 2009, montre de fortes hausses du coût fiscal réel au m² à Paris et en Ile-de-France suite a des changements de locaux de comparaison. L'étude, qui porte sur 45 villes, montre également l'écart entre taux d'imposition et coût fiscal réel au m².

Alma Consulting Group a publié la deuxième édition de son Baromètre de la taxe foncière des propriétés bâties (bureaux, entrepôts et commerces). Il évalue le coût réel au m² de la taxe foncière en France par ville ou par région. En effet, le seul taux d’imposition ne donne pas le coût réel au m² : le Baromètre a pour objectif de délivrer une évaluation des coûts fiscaux au plus près de ce que les entreprises auront à payer. Ces dernières peuvent également comparer leur coût d’imposition grâce au "coût médian au m²" établi par Alma Consulting Group en fonction de la géo-localisation des locaux.

publicité

Méthodologie du baromètre

Le coût au m² délivre une estimation du "coût fiscal" obtenu à partir de l’expertise d’Alma Consulting Group, en matière de fiscalité locale et le référencement de multiples locaux-types sur tout le pays. Le Baromètre publie pour les principales villes françaises, la comparaison entre les coûts médians de Taxe Foncière par m² d’une part et les taux de taxe foncière des propriétés bâties (TFPB) agrégés de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères(TEOM).

Les coûts immobiliers, deuxième poste de charges après les salaires

"Dans le contexte actuel, les entreprises sont à la recherche d'économies sur leurs frais généraux et en particulier sur leurs coûts immobiliers, qui constituent souvent leur deuxième poste de charges après les salaires. Cela commence bien sûr par la renégociation des loyers, lors du renouvellement du bail ou de la révision triennale notamment, mais cela passe aussi par l'optimisation régulière des charges de gestion, telles que les fluides (eau, électricité...) ou les frais de maintenance (contrôles réglementaires, ascenseurs, transport et traitement des déchets...). Un autre poste de charges non négligeable peut faire l'objet d'optimisation : Ce sont les taxes locales (taxe foncière et taxe sur les bureaux). Or, si le coût global des charges d'un immeuble peut être multiplié par 2 ou par 4 selon la typologie de l'immeuble (haussmannien, grande hauteur, HQE...), c'est aussi le cas des coûts d'imposition, qui en outre, ont augmenté en 2009 plus fortement que les autres postes budgétaires (+2.6% contre 1.8%)", analyse Pascal Martinet, Directeur des audits de fiscalité d’Alma Consulting Group.

Les évolutions depuis 2008

A l’heure de l’émission des nouveaux avis d’imposition de taxe foncière payables au 15 octobre 2009, l’effet de la crise économique a réduit fortement les recettes des droits de mutation sur l’immobilier, renforçant le coût de la dette des collectivités. Ce phénomène, associé à la réforme de la taxe professionnelle, ouvre une période de turbulence pour les finances locales et se traduira inexorablement par une hausse des taux d’imposition.

L’année 2009 en marque le coup d’envoi, avec une hausse record des taux d’imposition de 5 à 10% dans l’ensemble des départements et les deux-tiers des villes de plus de 100.000 habitants. Passant au rang de 1ère ressource fiscale locale, la taxe foncière est évidemment en première ligne de l’augmentation de la pression fiscale qui s’annonce dans les prochaines années.

L’illustration en est particulièrement frappante avec l’exemple symbolique de la capitale : Paris instaure pour la première fois un taux départemental de 3%, assorti d’une augmentation de 9% du taux d’imposition communal, portant ainsi le taux global d’imposition (TF + TEOM) de 14,3% en 2008 à 17,9% en 2009, soit une hausse de plus de 25%. Cette augmentation sera également suivie d’une nouvelle hausse sur 2010, annoncée de moindre ampleur par le Maire de Paris.

"Après huit ans de stabilité, les taux d’imposition dans la capitale restent néanmoins parmi les plus faibles des grandes villes de France. Pour autant, le taux d’imposition n’est qu’un paramètre du coût d’imposition et compte-tenu de valeurs locatives beaucoup plus élevées à Paris que dans les régions, le coût réel d’imposition de la capitale ressort au même niveau que la moyenne régionale. En outre, au-delà des taux d’imposition, des changements de locaux de comparaison entrepris par les centres des Impôts fonciers peuvent conduire à des réévaluations locales très significatives, à l’instar à Paris du 9ème arrondissement, qui accède désormais au même niveau de coût que les Champs Elysées", indique Pascal Martinet.

Les chiffres 2008

Les locaux professionnels (commerciaux et industriels) représentent seulement 7% des 47 millions de locaux cadastraux recensés (93% sont des locaux à usage d’habitation) mais ils concentrent 30% des valeurs locatives imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Cette dernière atteint 20Mds € en 2008 et 25,5Mds € avec la TEOM (connaissant une croissance de 5% par rapport à 2007). Cette évolution s’explique par l’effet combiné du dynamisme des bases imposables et de l’accroissement des taux d’imposition, avec un taux moyen 2008 de 30,23% pour le foncier bâti et de 8,75% pour la TEOM, soit un taux moyen de 39% au total.

Si les taux d’imposition des Taxe Foncière et TEOM des 45 plus grandes villes de France n’augmentent en moyenne que de 1% par rapport au baromètre 2008, les coûts réels d’imposition au m² s’élèvent en revanche de +2,6%, essentiellement en raison de la hausse cumulée des taux (+1%) et du coefficient de revalorisation annuelle (+1,6%).

Le coût TF d’un immeuble de bureaux de 2.300m², susceptible d’accueillir une centaine de personnes, s’établit désormais en moyenne autour de 40K€, un peu moins en grande couronne parisienne (35K€) et un peu plus en petite couronne (48K€).

Montreuil et Saint Denis : une augmentation record du coût d’imposition
Montreuil constitue un cas typique, illustratif de l’intérêt du Baromètre : malgré un taux d’imposition identique, son coût d’imposition au m² s’envole de 17% par rapport à la précédente édition. Saint-Denis se distingue encore davantage : malgré une hausse de taux d’imposition limitée à 0,7%, son coût d’imposition au m² augmente encore plus fortement avec une hausse de 20%, notamment aux abords du stade de France.

Ces hausses très importantes sont le fruit d’opérations de changements de locaux de comparaison menées par les services du cadastre sur ces communes. De même, si le coût médian d’imposition foncière des bureaux reste pratiquement inchangé en Ile de France à 21,5€/m², le même coût médian augmente de 2 points en régions, comme à Paris, passant de 15 à 17€/m².

9ème arrondissement, nouveau micro-marché
A Paris, un nouveau micro marché émerge aux côtés des quartiers des Champs Elysées et de Montparnasse. Il s’agit du 9e arrondissement qui accède au même niveau de coût, soit à 34€/m². Là encore, ce phénomène est dû à une réévaluation, par changement des locaux de comparaison entrepris par le centre des impôts foncier sur les nouvelles évaluations de l’arrondissement.

Par ailleurs, la ville de Boulogne-Billancourt illustre parfaitement la différence entre le taux d'imposition et le coût réel d'imposition. La ville, en première couronne de banlieue parisienne, présentait en effet en 2008 le taux d'imposition (TFPB + TEOM) le plus bas - 17,68% - des 45 villes étudiées dans le cadre de ce baromètre. Or, en 2008, le coût en €/m² réel - 20€/m² - ne plaçait la ville qu'en 35ème position des 45 communes étudiées. A l'inverse, Tourcoing, avec un taux de 61,25% (44ème sur 45) se révèle offrir un coût en €/m² réel de 9,04€/m² qui la classe 3ème du palmarès. Idem à Angers, 39ème en taux d'imposition mais 19ème en coût réel.

A noter enfin que des villes comme Montpellier et Nîmes, respectivement 42ème et 45ème en taux d'imposition, sont également parmi les plus mal classées en coût réel, respectivement 41ème et 42ème.

Pour consulter le Baromètre de la Taxe foncière d’Alma Consulting Group, cliquez ici.