La maison 'clef en main' a les faveurs des français

Chaque année, EDF fait réaliser par IPSOS/Caron marketing une enquête téléphonique sur le thème du "Choix des ménages et processus d'achat d'une maison individuelle". En 2004, si les constructeurs de maisons individuelles (CMI) se taillent encore la part du lion, pour la simplicité de leur offre notamment, les ménages ont de vraies inquiétudes quant à la qualité du produit fini.

Menée en septembre 2004, cette enquête a porté sur un échantillon de 402 ménages accédant à la maison individuelle au cours de l'année. L'objectif était de mieux comprendre le comportement des ménages. Il s'agissait ainsi de valider : "Qui achète aujourd'hui une maison individuelle et à qui ?" et "Comment ces achats sont effectués et en fonction de quels critères ?".

Les résultats, s'ils ne sont pas inattendus, éclairent néanmoins de façon pertinente la façon dont les français passent à l'acte d'achat. Ils pointent également en pointillés les limites de ce marché, lequel reste très "sur-ciblé" sur les jeunes ménages en primo accession puisque 44% ont entre 30 et 39 ans. Cependant, note IPSOS, en quelques années l'âge moyen est monté de 37 à 39 ans par diminution des moins de 30 ans et par croissance du marché des seniors.

87% des ménages ont un revenu mensuel inférieur à 3.700 euros avec deux salaires dans 80% des cas. Mais la solvabilité des ménages modestes (moins de 1.800 euros par mois) pose problème puisqu'ils représente selon IPSOS 46% des ménages et 13% des acheteurs.

Or la bonne santé du secteur n'a été rendue possible ces dernières années que grâce à l'allongement des prêts – jusqu'à trente ans – et des taux d'intérêts qui se maintiennent à des niveaux historiquement bas. Dans les deux cas, la limite semble donc atteinte, sauf à imaginer que les délais de remboursement s'allongeront encore ou que les taux baisseront. L'augmentation du foncier et des coûts de construction risque donc de limiter durablement la croissance de ce marché.

Autre enseignement de l'enquête, les CMI restent majoritaires et représentent 61% du marché. Leurs atouts, selon les ménages interrogés, sont essentiellement la sécurité du contrat et la simplicité de l'achat "clef en main". Leur principale faiblesse reste l'image d'une qualité douteuse du produit. Or la demande semble s'orienter justement vers une exigence supérieure de qualité et de prise en compte des contraintes environnementales. A noter que, selon l'enquête, les CMI construisent les maisons les plus petites – 117m² en moyenne – mais à des coûts (940 euros/m²) qui se révèlent plus élevés que celles construites par des artisans (910 euros/m²) ou en auto-construction (634 euros/m²) pourtant beaucoup plus grandes (134 et 142m² en moyenne respectivement). De plus, la surface de terrain sur laquelle construisent les CMI est généralement plus petite que celle de leurs concurrents.

De fait, les maîtres d'œuvre et l'auto construction directe avec les artisans représentent aujourd'hui près de 40% du marché. Pour les premiers, leur atout principal est l'image du vrai et du "sur mesure", du produit librement conçu avec le ménage, et leur faiblesse, les honoraires, en particulier ceux liés à la conception, considérés comme des dépenses inutiles. Enfin, pour les seconds, le prix ainsi qu'une image de qualité traditionnelle sont leurs principales qualités juste contrebalancées par le fait que l'achat soit moins sécurisé. Ainsi les architectes construisent les maisons les plus grandes (144m² en moyenne) mais aussi les plus chères (1128 euros/m²). Au final, 70% des maisons construites font moins de 140m² habitables (moyenne de 128m²).

Ipsos note également que les terrains en lotissement sont en moyenne moitié moins grands (1.051m²) que les terrains isolés (1.903m²) pour un prix, en moyenne légèrement supérieur : 47.000 euros contre 45.000 euros. Cela est en partie dû au désir des ménages de ne pas trop s'éloigner des services et donc de rester plus ou moins proches des centres urbains. Il est ainsi significatif qu'une forte minorité des ménages aurait préféré acheter une maison dans l'ancien mais est finalement découragée, en partie, par le prix. D'ailleurs, dans 70% des cas, les ménages interrogés ont déjà trouvé leur terrain.

La hiérarchisation des critères de choix est également explicite puisque les ménages placent en premier le nombre de m², puis le souhait d'une construction traditionnelle, avant l'emplacement du terrain. L'équipement de la maison n'arrive qu'en quatrième position tandis que les critères d'esthétique extérieure n'apparaissent qu'en dernière position. D'où sans doute le succès des maisons sur catalogue comparé à la difficulté des architectes de 'vendre' une maison contemporaine ou unique. D'ailleurs la simplicité de l'offre des CMI est plébiscitée puisqu'ils sont 51% à expliquer ainsi leur choix d'un constructeur.

La souplesse et la liberté d'avoir une maison 'sur mesure' ne sont des critères que pour 24% de ceux qui ont choisi de faire appel à un architecte, et pour 13% seulement de ceux qui ont choisi de travailler avec des artisans, encore pour ces derniers, seulement après les critères de prix – "c'est moins cher" – et de référence – "on les connaissait"; "bonne réputation". La notion d'une maison sur mesure est donc loin de prévaloir dans les faits même si le choix d'une maison neuve par rapport à une maison existante est justifié par… le sur mesure pour 78% des personnes interrogées.

Enfin, les résultats révèlent également qu'il n'y a pas de concurrence avec le marché du collectif. Les ménages qui hésitent entre une maison et un appartement sont marginaux (4%).